Ferzan Çelikkanat “Türkiye’nin 5 yıldızlı değil ciddi bir iş oteli ihtiyacı var”

Turizm sektörüne markalı iş otelleri yatırımcısı olarak giren Er Yatırım’ın Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye’de ciddi bir iş oteli ihtiyacı olduğunu belirterek, “Türkiye’de otel yatırımları hep 5 yıldıza yönelik oldu. Ancak turizmdeki trende baktığımızda 3 ve 4 yıldızlı otellere olan ihtiyaç ve ilgi artıyor” diye konuştu.  Değişen trendle birlikte yatırımcıların ilgisinin turizme kaydığını ifade eden Çelikkanat “Ülke olarak henüz otelciliği bilmediğimizi düşünüyorum. İyi inşaatçıyız, iyi tekstilciyiz ancak henüz iyi otelci olamadık. Uçak koltuk maliyetine ülkeyi maalesef ucuza satıyorlar. Otelcilikte önemli olan  doluluk değil karlılık” dedi

Deniz, kum, güneş üçlemesinden uzaklaşarak, ülke ekonomisine 12 ay boyunca katma değer yaratan turizm çeşitlemesine gidilmesi,  sektöre olan yatırımcı ilgisini arttırdı. Yerli ve yabancı yatırımcılar, Türkiye’de 3 yıldızlı otelden ultra lüks 5 yıldızlı otellere uzanan yelpazade yaptıkları yatırımlarla dikkat çekmeye başladı. Turizm sektörüne markalı şehir otelleri yatırımcısı olarak giren  ve Türkiye’nin en geniş otel portföyüne sahip gayrimenkul fonu olmayı hedefleyen Er Yatırım’ın Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye’de ciddi bir iş oteli ihtiyacı olduğunu söylüyor. Türkiye’de otel yatırımlarının hep 5 yıldıza yönelik olduğuna dikkat çeken Ferzan Çelikkanat, “Ancak turizmdeki trende baktığımızda 3 ve 4 yıldızlı otellere olan ihtiyaç ve ilgi artıyor. 5 yıldızlı otel yapmak maliyet ve karlılık açısından şu süreçte mantıklı görünmüyor. Lokasyon gibi zorunlu faktörler karşımıza çıkmadıkça Er Yatırım olarak  yapacağımız otellerin tamamının 3 ve  4 yıldızlı iş otelleri olmasını istiyoruz. Bu otelleri ortalama 80 – 150 odalı şeklinde planlıyoruz. Buda 300 milyon dolar gibi bir bütçeye oturuyor ve her bir otel için karlılık açısından 15 yıllık hedeflediğimiz geri dönüş süreci içinde yüzde 40’ı yakalamaya yönelik bir hedefimiz var” dedi.

İyi inşaatçıyız ama henüz iyi otelci olamadık
Türkiye’nin yatırımcıların iştahını kabarttığını ama bizim otelciliği bilmediğimizi söyleyen Ferzan  Çelikkanat, “Çok iyi inşaatçıyız ama henüz otelci olamadık” diyerek konuşmasını şöyle sürdürdü:“İhtiyaçlar değiştikçe yeni markalar doğuyor. Türkiye’ye girmeyen çok marka var Dünya turizminin başkentlerinden biri olan İstanbul’da 5 yıldızlı otel ihtiyacı  yok. Türkiye’nin orta ölçekli otellere ve iş oteli temalı otellere ihtiyacı var. Yabancı yatırımcılar de  bunu çok iyi gördüler.  Otel zincirleri artık Türkiye’nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markaları ile değil, 3-4 yıldızlı markalarıyla da yer almaya çalışıyor. Son 10 yıldır dünyadaki en büyük 10 otel zincirinden 9’u Türkiye'de gerek işletme anlaşması olarak gerek isim hakları olarak faaliyet göstermekte. Yatırımlar yeni markalarla birlikte artarak devam ediyor. Bir otel yatırımı, yarattığı istihdamın yanı sıra inşaattan tekstile, porselenden cam eşyaya, gıdadan temizliğe kadar ellinin üzerinde farklı sektöre iş fırsatı yaratıyor.”

Uçak koltuk maliyetine ülke satılmaz!
Rekabet arttıkça markaların çıtayı aşağıya çekmesinin Türkiye turizmi için tehlikeli bir süreç olduğuna dikkat çeken Ferzan Çelikanat şöyle devam etti: “Markalarını ehil olmayan kişilere teslim etmeye başladılar. Bu da  Türk turizm için ciddi bir tehlike.  Amaç franchise verip sürümden kazanmak, ancak turizmi bilmeyen ve deneyimi olmayan yatırımcı, hesap yapmadan işe giriyor. Sonrasında da kendince fiyat rekabeti ile sektöre de ülkeye de zarar veriyor. Peynir ekmek dağıtılır gibi marka dağıtılmaz. Bir diğer tehlike de tur operatörleri. Tur operatörleri uçak paketini tamamlamak için otel yatırımlarına giriyor,  uçak koltuk maliyetine ülkeyi satıyorlar.”

Önemli olan karlılık
Otel işletmeciliğinde önemli olanın doluluk değil karlılık olduğunu söyleyen Ferzan Çelikkanat, “Asıl olan oda satmak. Hedeflenmesi gereken otelin bütünündeki karlılık marjları,  5 yıldızlı otellerde yüzde 35-38 civarında,4 yıldızlıda en az yüzde 40-45. Ancak bir otel yiyecek içecek fasilitesinde yüzde 20-30 karlılık var. Ama yalnız odanın karlılığı yüzde 80 civarlarında. 4 yıldızlı bir otelin odabaşı arsa hariç anahtar teslim  maliyeti  80-100 bin dolar. 5 yıldızlı bir otelin odabaşı anahtar teslim maliyeti 100-150 bin dolardır. Tatil köylerinde odabaşı anahtar teslim maliyet 50-80 bin dolar arasındadır. Kitle turizmi yapan tur operatörleri 200 - 250 odanın aşağısına çalışmazlar” diye konuştu.

Yatırımlarda önceliğimiz İstanbul
Yatırımlardaki önceliklerinin İstanbul olduğunu ancak, hedefleri arasında 20 otel yapmak olduğundan bu adedi özellikle Anadolu'da potansiyeli olan şehirlere de yayacaklarını anlatan Ferzan Çelikkanat, İstanbul ve İzmir’deki otel yatırımlarının başladığını,  Eskişehir, Konya, Mersin, Gaziantep, İzmit, Çanakkale, Adana, Mardin, Diyarbakır ve Trabzon’da da arazi geliştirmeye devam ettiklerini söyledi. Gerçekleştirecekleri otel yatırımları ile hem işletmesel karlılık hem varlık değeri güçlü bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedeflediklerini söyleyen Çelikkanat, “Amacımız, turizm ve gayrimenkul sektöründe, arsa seçiminden proje geliştirmeye kadar otel projeleri üretip dünyaca ünlü turizm markalarıyla çalışmak. Türkiye'ye yeni yatırımlar ve istihdam alanları kazandırmak” dedi.

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat;Uluslararası otel markaları Türkiye için yarışta

Otel zincirlerinin artık Türkiye’nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markalarıyla değil, 3-4 yıldızlı alt markalarıyla da yer almaya başladığını söyleyen Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat,  “Yabancı otel zincirleri tüm dikkatlerini Türkiye’ye yoğunlaştırmış durumda. Uluslararası otel markaları Türkiye pazarına girmek için yarışıyor”dedi.  Çelikkanat, yabancı otel yatırımcıları için Türkiye’de otel yatırımının güvenli ve karlı bir yatırım olduğunu vurguladı.

Türkiye artık turizmde deniz, kum, güneş üçlemesinden uzaklaşarak, ülke ekonomisine 12 ay boyunca katma değer yaratan iş turizminde büyümeye odaklanıyor. Türkiye’nin turizmde dünyanın ilk 10 ülkesi arasında yer aldığını hatırlatan Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, “Ülkemiz dünyanın en büyük 16 ekonomisinden biri. Hızlı gelişen turizm sektörü yabancı yatırımcıyı cezbediyor. Yabancı otel zincirleri tüm dikkatlerini Türkiye’de yoğunlaştırmış durumdalar” dedi.

Türkiye’nin kıyı turizminde yakaladığı başarıyı, turizmin diğer dallarına da yaymaya ve bu alanlarda da başarıya ulaşmaya başladığına değinen Çelikkanat, sonuç olarak sadece İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlere değil, Anadolu’nun çeşitli kentlerine yönelik yatırım talebinin ortaya çıktığını kaydetti. Farklılaşan turist profili ve turizm şekillerine göre yabancı otel zincirlerinin konseptlerinin de değişime uğradığını ifade eden

Çelikkanat, şu bilgileri verdi:
“Birçok uluslararası otel zincirlerinden gözlemlediğimiz üzere; otel zincirleri artık Türkiye’nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markaları ile değil, 3-4 yıldızlı markalarıyla da yer almaya çalışıyor. Bu arada Orta Doğu’dan gelen turist sayısındaki artış da o bölgenin büyük turizm şirketlerini Türkiye’ye yatırım yapmaya teşvik ediyor.  Başta Katar olmak üzere Birleşik Arap Emirlikleri ve Suudi Arabistan'ın yatırım için Türkiye’yi yakın takipte tuttuğunu biliyoruz. Genel tabloya baktığımızda ise; Almanya, İngiltere ve Rusya Federasyonu Türkiye’ye ziyaretçi gönderen ülkeler arasında başta geliyor ve yabancı ziyaretçilerin yaklaşık yüzde 60’ı Antalya ve İstanbul’u tercih ediyor. Şu an itibariyle oteller de İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Muğla ve Aydın’da yoğunlaşıyor. Ancak bu dengeler zamanla değişecek ve otel yatırımları Anadolu’nun her tarafına yayılacak. 1970’li yıllardan bu yana bazı uluslararası otel zincirleri Türkiye piyasasına girdi. Ancak son 10 yıldır dünyadaki en büyük 10 otel zincirinden 9’u Türkiye'de gerek işletme anlaşması olarak gerekse isim hakları olarak faaliyet göstermekte. Kısacası yatırımlar yeni markalarla birlikte artarak devam ediyor ve beraberinde gelecek olan ekonomik dinamizm Türkiye açısından muhteşem olacak. Çünkü bir otel yatırımı, yarattığı istihdamın yanı sıra gerek yapım ve gerekse işletme esnasında inşaattan tekstile, porselenden cam eşyaya, gıdadan temizliğe kadar ellinin üzerinde farklı sektöre iş fırsatı yaratıyor.”

Global markalar için Türkiye’de otel karlı bir yatırım
Bu arada Avrupa'da yaşanan ekonomik krizin 2012 yılına yansımalarının ve global güvenlik endişesinin bile Türkiye turizm sektörünün görünümünü pozitiften negatife çekmediğini dile getiren Ferzan Çelikkanat,  “Aksine şu anda uluslararası otel markaları Türkiye'ye girmek için adeta yarışıyor, mevduatları için en güvenli ve karlı bir araç olarak düşündükleri otel yatırımı konusunda ciddi miktar ve adetlerde yatırım planlıyor. Hatta, Er Yatırım’ın geliştirmekte olduğu otel projelerine uluslararası çok büyük otel zincirleri ciddi ortaklıklar, equity fonlar ve joint-venture‘lar gibi işbirlikleri teklif ederek bizimle birlikte pazara girme konusunda ne kadar istekli olduklarını göstermekteler” diye konuştu.

Arazi geliştirmenin zorlaşmasının, maliyetlerin artmasının ve öncelikli şehirlerdeki diğer yatırım zorluklarının yatak kapasitesinde ciddi bir artışın olmasını engellemesine rağmen, 2013’te tesis sayısındaki artışın yükselen bir trendle devam ettiğini  vurgulayan Çelikkanat,  eskiden 10 otel 5 bin oda kapasitesinden söz edilirken şimdi 10 otel bin oda kapasitelerinin gündemde olduğunu bildirdi. “Tabii yeni tesisler yeni markalar da yeni pazarları beraberinde getirecek. Sayı vermek gerekirse, 2011 yılında Türkiye’yi ziyaret eden turist sayısı toplamda 31 milyon 460 bin civarındayken 2012’de 32 milyon gibi bir rakama ulaştı. 2013 yılında da Türkiye’ye gelecek turist sayısında artış bekliyoruz” diyen Çelikkanat, sektördeki yatırımlar konusunda ise şu bilgileri verdi:

“Turizm sektörü 2012 yılında 274 projede 71 bin yeni yatak yatırım teşvik belgesi aldı. Yeni yatırımları öngören toplam 4,12 milyar lira yatırım ile 16 binden fazla kişiye iş olanağı sağlanacak. Yeni yatırımlarda yüzde 32 ile 4 yıldızlı oteller, yüzde 29 ile 3 yıldızlı oteller, yüzde 17 ile 5 yıldızlı oteller pay sahibi oldu. Bunları yüzde 14 ile butik ve özel belgeli tesisler izledi. Yeni yatırımların yatak bazında illere göre dağılımında ise ilk sıralarda yüzde 33 ile Antalya, yüzde 11 ile İstanbul, yüzde 8 ile Muğla ve yüzde 6 ile İzmir yer aldı.

Bu veriler yatırımların pozitif yönde ilerlediğini gösteriyor. Ancak aynı bölgelere ve alanlara sıkışacak olması yatırımların ilerisi için endişe edici bir durumu da akıllara getiriyor. Ülke geneline sağlıklı planlamalarla yatırım alanlarının ve çeşitlerinin planlanması gerekmekte. Bir bölge iş yapıyor diye veya ihtiyaç var diye 5 yerine 15 otel yatırımıyla yığılma olursa o bölgede ucuz ve kalitesiz rekabet doğar, bunu engellemek gerekiyor.Bu arada, Türkiye’nin dünya turizminden aldığı pay yüzde 3 civarında. Uluslararası turist sayısındaki artışa bağlı olarak kısa vadede Türkiye’nin bu oranı yüzde 4’lere çıkartması mümkün. Bu hedefe ulaşmak için bazı adımların atılması gerekiyor. Türkiye algısının ve marka değerinin iyi yönetilmesi gerekiyor. Türkiye’nin önünde bu algıya destek verecek çok ciddi ekonomik, politik ve aktivist fırsatlar var.

Markalı otel yatırımcısı olmayı hedefliyoruz
Uzun yıllardır kömür ve denizcilik alanlarında faaliyet gösteren Er Şirketler Grubu’nun turizm sektöründe “markalı şehir otelciliği” yatırımı yapmak üzere  Er Yatırım Turizm  ve İnşaat şirketini kurduğunu söyleyen Ferzan Çelikkanat, şu bilgileri verdi:
“Türkiye’de ciddi bir iş oteli ihtiyacı var. Bu bağlamda 5 yıldızlı otel yapmak hem maliyet hem de karlılık açısından şu süreçte çok mantıklı görünmüyor. Lokasyon gibi zorunlu faktörler karşımıza çıkmadıkça yapılacak otellerin tamamının 3 ve  4 yıldızlı iş otelleri olmasını istiyoruz. Bu otelleri ortalama 80 – 150 odalı şeklinde planlıyoruz. Buda 300 milyon dolar gibi bir bütçeye oturuyor ve her bir otel için karlılık açısından 15 yıl içinde yüzde 40’lık bir geri dönüş bekliyoruz. Ancak çıktığımız uzun bir yol, bu süreçte farklı projelerde farklı kondisyonlardaki otel planlamalarına da kapılarımızı kapatmıyoruz. Yatırımlardaki önceliğimiz İstanbul ancak, hedeflerimiz arasında 10 yılda 20 otel yapmak olduğundan bu adedi özellikle Anadolu'da potansiyeli olan şehirlere de yayacağız. İzmir, Eskişehir, Konya, Mersin, Gaziantep, İzmit, Çanakkale, Adana, Mardin, Diyarbakır, Trabzon yer almayı planladığımız öncelikli şehirlerimizden bazıları olacak.
Gerçekleştireceğimiz yatırımlarla hem işletmesel karlılık hem de varlık değeri olarak güçlü bir portföy sahibi olmayı hedefliyoruz ayrıca da, hedeflediği segment ve pazarda lider olacağımız bir konuma gelmek istiyoruz.  Şu an İzmir ve İstanbul’da arsamızı aldık. Diğer hedef illerin pek çoğunda da arazileri aşağı yukarı belirledik.  Uluslararası güçlü markaya sahip otel zincirleriyle yaptığımız görüşmelerde de sona yaklaştık.”